Artvin örneğinde arsa vasıflı taşınmaz malların değerini etkileyen faktörlerin analizi

Abstract

Bu çalışmada, Artvin kent merkezinde arsa vasıflı taşınmaz malların fiziksel ve konumsal özellikleri ele alınarak değere etki eden faktörlerin ve etki derecelerinin Analitik Hiyerarşi Proses (AHP) yönteminden yararlanılarak belirlenmesi ve akabinde çalışma alanını oluşturan yedi mahalledeki 273 adet arsa vasıflı taşınmaz malların, taşınmaz değer indekslerinin tespiti amaçlanmıştır. Çalışmanın son adımında ise tespit edilen bu taşınmaz değer indekslerinin, taşınmazların üzerinde bulundukları cadde ve sokakların emlak rayiç değerleri ile analizi hedeflenmiştir. Çalışmanın sonucunda, Artvin kent merkezinde arsa vasıflı taşınmaz mallar üzerinde 15 faktörün etkili olduğu ve bu faktörler içinde en çok etkiye sahip üçünün “şehir merkezine yakınlık”, “sokak genişliği” ve “toplam inşaat alanı” iken, en az etkili faktörlerin “hastaneye yakınlık”, “ilkokula yakınlık” ve “parselin konumu” olduğu tespit edilmiştir. Bunlara ilaveten, çalışmada incelenen arsa vasıflı taşınmaz malların değer indekslerinin 1.07 - 4.36 aralığında değiştiği ve en yüksek puanlı parsellerin genellikle Çarşı Mahallesi’nde yer aldığı ve alanca %90’ından daha fazla kullanılabilir alana sahip olduğu ve tamamına yakınının emsalinin yüksek olduğu belirlenmiştir. Yine cadde/sokakların emlak rayiçlerinin düşük olduğu ve taşınmaz malın gerçek değerini yansıtmadığı, aynı cadde/ sokak üzerinde emlak rayiç değerleri aynı olmasına rağmen parsellerin farklı değerlerde olduğu gözlenmiştir. Dolayısıyla taşınmaz malların parsel tabanlı gerçek değerlerinin belirlenmesi, kent bazlı değer indeks haritalarının üretilmesi ve ihtiyaç duyulduğu durumlarda parsel tabanlı gerçek değerlerin taşınmazla ilgili işlemlere (alım-satım, bankacılık, kamulaştırma gibi) servis edilmesi oldukça önemli ve elzemdir.

In this study, by using Analytic Hierarchy Process (AHP) method, it was aimed to determine the parameters affecting value of real estates with land property and their degrees of influence in respect to their physical and spatial features for seven neighborhoods in Artvin city and then to determine real estate value index of 273 land properties in seven neighborhoods that constitute the study area. In the last step of the study, it was targeted to analyze this determined real estate value index with land fair values of the streets they are found on. As a result of this study, it was found that 15 parameters were effective on real estates with land property in Artvin city center and that while the three most effective parameters among them were "proximity to the city center", "street width" and “total construction area”, the least effective factors were “proximity to hospital”, “proximity to primary school” and “location of the parcel”. Besides, it was determined that the value indexes of real estates with land property examined varied between 1.07 - 4.36 as the parcels with the highest points were generally located in Çarşı Neighborhood, having more than 90% usable area and almost all of them had high precedent. In addition, it was observed that the street based fair values were very low and did not reflect the real value of the real estates and the parcels had quite different values despite located on the same street having same prices per square meters. Therefore, it is very important and essential to determine the parcelbased real values of real estates, to produce city-based value maps and to serve these parcel-based real values to the real estate transactions (buying and selling, banking, expropriation etc. ) when needed.